Как собрать мнение двух третей или хотя бы половины соседей по таким непростым вопросам, как #капремонт / #реновация / #шлагбаум / #ТСЖ / #Жилищник / #квартплата / текущий #ремонт, при этом не нарушить случайно какие-нибудь законы РФ и не сорвать глотку на очном собрании?
- Первый вопрос: нужно ли для решения задачи Общее Собрание Собственников, или проблема лечится заявлением в соответствующую структуру? Обычно это понимание возникает, когда вы уже отправили заявление и вам в рамках 59-ФЗ прислали отписку.
- Второй вопрос: если Общее Собрание необходимо, многие ли собственники в вашем доме фактически проживают, а не просто владеют квартирами? Многие квартиры сдают, многие оформляют квартиру на себя, а живут дети или, наоборот, родители. Примерное представление ответа на этот вопрос определит, какое собрание осмысленно в вашем случае — очное или заочное. В Москве проводить очные собрания попросту бесполезно, а в регионах иногда именно так все вопросы и решаются.
- Третий вопрос: какой процент собственников в вашем доме пользуется интернетом и телефоном, а какой придётся строго бумажками обрабатывать? И бабушки бывают продвинутее многих в ИТ, и люди средних лет могут вообще не знать, как подходить к компьютеру (там бухло и телевизор как базовые ценности), и молодёжи можно обрассылаться сообщений — они их не читают, им плевать. Так что единственный способ для внятного собрания — комбинирование всех технологий работы с людьми в единую систему.
Именно такую систему мы и разработали в АИС СобДома.РФ — http://sobdoma.ru.
Всё начинается с уточнённого реестра прав собственности по адресу. Люди квартиры продают, покупают, получают в наследство, передают друг другу по договорам и увы, не всегда оформляют эти сделки в соответствии с требованиями закона. Поэтому даже если у вас где-то есть какой-то список собственников, составленный и выданный кем-то невесть когда, его необходимо актуализировать.
NB: система СобДома.РФ содействует проведению собраний в ГИС ЖКХ и не является самостоятельной системой для голосования.
Организация собрания в вашем доме
Для подготовки собрания используется специальный формат документа — «Имущественный паспорт многоквартирного дома». В нём видно, какие помещения существуют в принципе в доме, какие у них площади, оформлены ли на них какие-либо права, и если да — то когда. И его довольно просто и быстро обновить, если за несколько месяцев информация изменилась.
Заполните эту форму, чтобы запросить пакет документов для проведения собрания в вашем доме!
Для организации ОСС в 2025 году:
Инициатор(ы) запрашивают реестр в УО по образцовому бланку, регистрируются как Администратор(ы) ОСС.
С момента предоставления ответа от УО по 3.1 ст.45 ЖК РФ, если ответ содержательный — начинается обработка персональных данных.
Получив реестр, подаём уведомление в Роскомнадзор о начале обработки персональных данных, становимся Операторами ПДн как физлица на срок, заведомо превышающий период проведения собрания. Подписываем договор с оператором ЦОД для хранения и обработки ПДн.
Без регистрации как физлица-оператора ПДн электронная обработка документов собрания чревата уголовной ответственностью по ст. 272.1 и 327 УК РФ и существенными штрафами (в сотнях тысяч рублей или в размере годового дохода осужденного, либо лишением свободы на срок до четырёх лет).
Можно пытаться доказывать, что вы в каменном веке и всё обрабатываете в рукописях, но доказывать это придётся уже из СИЗО с изъятой при обыске техникой. Поэтому лучше не рисковать и сразу заключить договор с квалифицированным Оператором ПДн и ЦОД. Не забудьте прислать Оператору ваш реестр для проверки актуальности!
Определяем набор вопросов к собранию (в свободной форме, юридически-значимые формулировки готовит эксперт). Выбираем инициаторов — желательно как минимум по одному от каждого подъезда + кто-то один обязательно должен обладать базовыми навыками компьютерной грамотности и доступом к потоковому сканеру для обработки бумажных решений.
Если в инициативной группе наберётся владельцев больше 10% площади — можно подать коллективное требование к УО о проведении собрания по ч.6 ст.45 ЖК РФ.
Если не набирается — придётся проводить самостоятельно.
Начинаем составлять будущую повестку собрания: создаём черновик Сообщения о собрании в ГИС ЖКХ о заочном голосовании с использованием системы, вносим первые вопросы и предложенные решения, сохраняемся (БЕЗ размещения). Указываем всех инициаторов, проверяем наличие у них прав собственности.
Определяем примерные сроки проведения собрания — желательно успеть разместить Сообщение в системе за 15 календарных дней до даты начала, чтобы был запас времени на уведомление.
Готовим бланк Сообщения для распечатки и размещения в системе (после начала собрания с использованием ГИС ЖКХ бланки исправить будет нельзя, так что ТЩАТЕЛЬНО всё перепроверяем).
Готовим бланк Решения для распечатки и рукописного заполнения (с обязательным указанием СНИЛС голосующего, ФИО + номера квартиры и полем для подписи на КАЖДОМ листе). Как и бланк Сообщения — после размещения исправить будет нельзя, только через аннулирование голосования и всё заново!
Когда все бумажные документы готовы, подгружены и проверены — привязываем формулировки вопросов и предложенных решений к темам, указанным в классификаторе ГИС ЖКХ. Не стоит злоупотреблять темой 15.1 «Другие вопросы», желательно всё-таки выбирать правильную тему (в том числе для определения порогового кворума).
На каждом этапе сохраняем Сообщение — у ГИС ЖКХ часто истекает сессия пользователя в процессе работы через 15 минут «бездействия», и все несохранённые изменения теряются. Когда черновик сохранён — для проверки параметров дома нажимаем кнопку «Разместить» и получаем окно с характеристиками площадей.
Сверяем площади, указанные в черновике собрания, с имущественным паспортом. Расхождение в площадях с реальностью может повлиять на кворум!
НЕ ставим галочку «Подтверждаю возможность проведения собрания» до полной готовности всех документов!
При выявлении каких-либо расхождений в площадях, а также по сообщению специалистов — слева под калькуляцией площадей есть кнопка «Отправить обращение», ведущая в секретный раздел, недоступный из штатного функционала «Обращений и ответов на них». ОГЖН обязаны приоритетно рассматривать такие обращения и реагировать на них.
Затем вы проводите само собрание — с использованием системы (если все данные размещены), либо в очной, заочной или очно-заочной форме.
Дата очного обсуждения при голосовании с использованием системы должна быть ПОСЛЕ даты начала электронного голосования, а дата окончания приёма бумажных решений должна быть РАНЬШЕ, чем дата окончания голосования через систему. Это даст вам время на спокойную неторопливую обработку решений, переданных на бумажном носителе, и на уточнение недостающих данных.
При голосовании в «традиционной» форме (без использования системы) вам всë равно придëтся разместить повестку вместе со всеми приложениями в ГИС ЖКХ. Однако есть ряд нюансов: сообщение о собрании БЕЗ использования системы можно редактировать после размещения; в повестку можно включить только вопросы без предложенных решений; крайне желательно приложить к сообщению все дополнительные документы, которые будут рассматриваться на собрании, чтобы люди могли с ними ознакомиться через систему; прикладывать решения собственников к сообщению бессмысленно — автоматического подсчета голосов не будет всë равно, придется считать вручную по имущественному паспорту; протокол в итоге придëтся формировать самостоятельно, полностью сканировать в подписанном всеми участниками виде и заново загружать / размещать в системе. Это существенно увеличивает объëм работы и соответственно стоимость: собрание в «традиционной» очно-заочной форме становится ДОРОЖЕ, чем с использованием системы ГИС ЖКХ.
И по результатам голосования вам нужен ПРОТОКОЛ. При использовании системы он формируется автоматически, без неë вручную. В любом случае нужно посчитать количество голосов по каждому вопросу (ЗА / ПРОТИВ / ВОЗДЕРЖАЛСЯ), удостовериться в наличии кворума (>50%, или 5001 голос по нашим стандартам), и затем определить, достаточно ли голосов для принятия решения: есть вопросы, по которым достаточно 2600+ голосов при наличии кворума (простое большинство), есть такие, где нужно не менее половины площадей с запасом (5100+ голосов), есть определённый список вопросов, по которым законодательно установлено квалифицированное большинство — более 6667 голосов (2/3). Ошибки при подсчёте и фальсификации уголовно наказуемы как подделка документов, так что это очень ответственный момент, и его тоже стоит доверить профессионалам из СобДома.РФ.
После окончания собрания в «традиционной» очно-заочной форме в течение 10 дней надо разместить протокол с приложениями, которые не содержат персональных данных, в ГИС ЖКХ, а затем поштучно прикрепить все решения по кнопке «Внести решение» с указанием СНИЛСа и номера права каждого собственника. Если некоторые собственники отказались сообщать свой СНИЛС — сообщите об этом специалисту СобДома.РФ, который ведëт ваше собрание, и вам подскажут, как поступить с такими решениями.
Сформированный протокол «традиционного» собрания, подписанный организаторами (инициатором, председателем, секретарем и счетной комиссией) или заочного с использованием системы — распечатанного в формате PDF и заверенного оттиском УКЭП (ЭЦП) Оператора ГИС ЖКХ — необходимо сшить с подлинниками решений собственников, переданных на бумажных носителях, и направить в вашу УО не позднее, чем через 10 дней после окончания голосования.
По итогу вы направляете ваш протокол в соответствующие инстанции — по закону обязательно отправить его в вашу управляющую организацию и в орган ГосЖилИнспекции вашего региона. Первые обязаны его опубликовать на регламентных порталах (ссылки на них справа от карточки вашего дома в СобДома.РФ), вторые обязаны хранить ваш протокол со всеми решениями и проводить проверки, если что-то пошло не так. Но самое главное — вы с соседями уже договорились и перезнакомились между собой, и последующие собрания будут проходить легко и быстро, можете хоть каждый месяц собираться и жарить шашлыки 😉