Для чего нужно инициировать ОСС?

Общее собрание собственников (далее — ОСС) — единственный законный способ решения вопросов, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома и общего имущества в нём.

Инициатором ОСС может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (далее — МКД), а также организация, управляющая этим домом, и орган местного самоуправления.

Решения на ОСС принимаются простым большинством (от 25% по площади дома) при наличии кворума (не менее 50% собственности по площади дома должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным). Отдельные вопросы принимаются письменным решением не менее ⅔ собственности по площади дома.

Все решения собственников должны быть приняты в письменной форме (очное голосование “поднятием рук” упразднено с марта 2019 года). С этого момента очное обсуждение вопросов, поставленных на голосование, может проводиться уже после даты начала голосования — не с целью учёта волеизъявления, а скорее для помощи собственникам в процессе определения консолидированной позиции по отдельным вопросам.

Чем отличается первичное собрание от очередных ежегодных?

Законом предусмотрена обязанность собственников ежегодно проводить общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ). На практике же в подавляющем большинстве домов легитимные собрания не проводились никогда, а протоколы ранее “принятых” решений обладают признаками подделки.

Если вы являетесь собственником достаточно давно и не помните собраний, в которых вы бы участвовали или вам предлагали принять участие, то это с высокой вероятностью означает, что в вашем доме собрания не проводились.

Это можно проверить в общедоступных источниках, где должны быть размещены протоколы прошлых собраний. Сохраните и внимательно изучите протоколы, опубликованные по вашему дому, проверьте указанные в них сведения (в том числе пообщайтесь с соседями, в них указанными). Если управляющая организация скрывает какие-либо данные — вы вправе требовать оригинал или заверенную копию протокола напрямую в УО или посредством ГЖИ.

Какие задачи возложены на инициатора ОСС?

Если вы проводите первичное общее собрание, то от вас ожидается соблюдение раздела VIII соответствующего Приказа МинСтроя РФ №411/пр от 2014 года. Ниже мы остановимся подробнее на подготовке именно первичного ОСС.

Если же собрания в вашем доме уже проводились, то ваши обязанности и полномочия описаны в разделах III и VI того же приказа, а также в приказе №44/пр от 28.01.2019.

Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах”

VIII. Особенности проведения первичного общего собрания.

Чем полезен инициатору собрания сервис SobDoma.ru?

Выявление всех собственников в доме — это процесс, состоящий из четырёх частей:

1) получить и изучить Имущественный Паспорт дома (ранее называвшийся Кадастровым паспортом). Если вам повезло, и ваша управляющая организация соблюдает закон (что редкость), то базовые данные этого паспорта должны быть размещены в ГИС ЖКХ, в разделе “Электронный паспорт дома”. Если нет — то придётся заплатить за выверку этого документа https://sobdoma.ru/passport. Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома происходит именно по паспорту. К нему же прикрепляются контактные данные собственников посредством защищённой системы обработки персональных данных.

2) запросить в управляющей организации реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Тут тоже многое зависит от соблюдения лицензионных требований — многие управляющие игнорируют этот закон, и вместо самостоятельного сбора, обновления и хранения реестра перекидывают ответственность за это на МФЦ. Те, в свою очередь, реестры не обновляют (и не обязаны), пока жители не придут с оригиналом документа и не зарегистрируют свои права. Чтобы жители не вломили им за нарушения закона, МФЦ норовят выдать реестр без реквизитов правоустанавливающих документов, что, в свою очередь, не позволяет проверить актуальность данных о собственности в нём. Чтобы этого избежать — нужно направить в УО заявление на специальном бланке https://sobdoma.ru/doma/oss2018 и добиться того, чтобы требования всех пунктов законов и подзаконных актов, перечисленные в нём, были неукоснительно соблюдены. Полученный документ надо сверить с имущественным паспортом.

3) в итоге сверки данных вы получаете список помещений, в которых данные ФГИС ЕГРН о правообладателях не соответствуют предоставленным данным из МФЦ. Этому бывает две причины:
а) РВП (ранее возникшие права) https://sobdoma.ru/nodata, когда собственник не зарегистрировал свои права, возникшие более 20 лет назад, в РосРеестре. В этом случае сведения о нём приходится брать только из данных МФЦ (для этого их и приходится выцыганивать в п.2).
б) права собственности на отдельное помещение по Росреестру были изменены, но МФЦ с УО нарушают закон и об этом не в курсе. Поэтому приходится запрашивать и ждать выписки из ЕГРП по каждому такому помещению.
На основе всех этих данных составляется точный Реестр собственников МКД https://sobdoma.ru/reestr. Стоимость этого реестра впрямую зависит от того, насколько данные, предоставленные заказчиком, достоверны и полны. Если инициатор вообще ничего не предоставит — то максимальная стоимость выверенного реестра достигает 1 рубля за м² площади дома. Каждый полученный документ снижает эту цену.

4) на основании всех этих документов формируются списки для поквартирного обхода, проведения опроса мнения собственников по проблемам дома, почтового оповещения “молчунов” о проведении собрания, выявление тех, кто сможет провести собрание (председателя, секретаря и счётной комиссии).

Всю эту работу хотя бы раз необходимо провести по каждому многоквартирному дому в стране. Это сложно, и поэтому именно ради упрощения этих процедур была создана система СобДома.РФ.

С чего начать?

Если вы инициатор или участник инициативной группы общего собрания — заполните эту анкету, и наши специалисты будут помогать вам на каждом шаге через WhatsApp:

Также вы можете написать или позвонить напрямую консультантам горячей линии https://wa.me/79260130800